什么是烂尾楼？烂尾楼是怎么形成的

经常听新闻报道、朋友聊天说“烂尾楼、烂尾楼”，什么样的房子称之为烂尾楼呢？ 专业解释认定指：已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目；有人说那要是1年半后才交房，停工一年，然后再继续施工，不也没问题吗？反正交房时间没到啊，为什么停工超过一年就会被认定为烂尾楼呢？

这里涉及到施工周期问题，我们国家采用的是“卖楼花”，也就是期房预售制度，拿到预售证件后开发商就可以开始卖房，而期房从售卖到竣工交房的平均施工周期是1年零7个月，所以停工长达一年，那意味着这个项目几乎不可能按合同约定交付，因为施工周期根本不够；甚至很难再等到他重新开始动工的时候了，要知道长达一年的施工停摆，证明这个开发商遇到了解决不了的问题，要是能解决，一年的时间，早就解决掉了。

其实造成楼盘烂尾总结下来就是3个原因：

第一种，是开发商老板因为违法违纪问题被抓了，不过现在已经很少了，要知道我们国家对于违法乱纪的执行力度是世界之最；

第二种，是工程质量达不到国家相关部门的验收检测标准，这种情况按要求根据标准重建即可，最多也就是交房周期会被推后，购房者也能拿到房子和相应的逾期交付违约金；

最多的是第三种情况：开发商面临债务危机，漏洞无法填上导致资金链断裂，无力再进行开发建设。

很多人觉得不就是开发商自己没钱了不能把房子修完嘛，那只要想办法向银行借点钱修完，赚了钱再钱还给银行不就可以了吗？围观群众之所以会这样想是因为他们根本没接触过地产开发的流程。

刚才说过，我们国家采用的是“卖楼花”也就是期房预售制度，开发商在拿到预售证的时候就已经把房子卖给购房者了，卖房子的钱已经拿到了，而中途把钱拿去做其他项目的投资开发，造成没有钱来继续修房子的时候，就算是借钱来把房子修完，因为这个房子已经卖过了，它也无法再产生收益了；同样的道理，作为被借钱的人，借钱给开发商把房子修完，这个房子也不能产生收益，那开发商怎么把钱还给他呢？所以不管是银行还是金融机构，都不愿意借这种收不回来的钱。 除非能提供抵押物，唉，问题就在这了，不是需要抵押物吗，开发商就想了一个看似“完美”的办法： 卖房子的时候不给购房者签署网签备案合同，这样银行就查不到这个房子是否已经卖了，再把这个房子抵押给银行、或者通过协议抵押给施工方，这样也可以保证工程正常进行。所以往往很多烂尾楼盘后面都是一屁股烂账，一套房源甚至因为多次抵押会被先后冻结10余次。 而开发商之所以会这么铤而走险，就是到这种地步，必须想尽一切办法借钱周转，没钱施工，房子没法交付或者停工超过一年的话那问题就大了所以就算破釜沉舟，想尽一切办法也要借钱拖到有转机，只要挺过了就一切都好说，实在挺不过，那结果无非也是一样的。

所以，楼盘一旦烂尾，除非等到开发商有能力解决自己的债务危机，不然项目哪怕只是差一千块钱就能完工，也永远做不完，因为工程一旦完工，还会面临抢房问题，购房者持有购买合同觉得修好的房子是自己的，可银行或者工程方也有抵押协议，也就是说烂尾楼背后面临的问题不是项目资金不足了，而是开发商背后错综复杂的债权问题，烂尾只是表象，造成烂尾楼的本质是“期房预售制度”和开发商乱用经济杠杆。

那烂尾楼有什么解决办法吗？很不幸地告诉大家，一旦发生烂尾问题，几乎没有任何办法，这是一个无解的泥潭。你指望开发商自己走出债务危机？他要是能走出来，就不会发生烂尾了，指望其他房企对其进行收购接手？可往往一个价值1亿的项目，烂尾背后是开发商几个亿 成倍的债权，接手项目的同时也是承担背后的债务，显然这是一个赔本买卖啊，所以也不会有其他房企愿意接手；那让政府出面接手项目？不好意思，政府是不能直接从事地产开发这种商业经营的。所以才说这几乎是一个无解的难题。

有些烂尾的楼盘最后起死回生了，全靠在过去的20年里，我国的房地产行业一直处于持续高涨的大牛市，只要房子涨了一切都好说，比如说一个价值1亿的烂尾项目，背负了1.5亿的债权；如果房价涨了一倍，那价值就是2个亿了，价值足够覆盖背后的债权，那就不会亏损甚至还有盈利，银行也愿意再借钱给开发商，或者其他房企也愿意收购接手。可是随着行业的趋于饱和以及我们国家“房住不炒”稳定房价的政策明确，很明显，这个办法不太可能实现了。往后，就只能依靠政府出面协调其他房企对烂尾项目进行收购，而政府又再提供一些土地或者开发扶持给到房企，从而弥补他的损失，也解决了民生问题。可这毕竟只能解决的债权价值比不是特别高的烂尾项目，一些债权是价值的十几倍 总体量又特别大的情况，还是我们刚才说到的，无解啊！

那既然知道了烂尾楼如此可怕，我们在买房的时候如何来辨别自己买的项目是否会存在烂尾风险呢？

原来我们说选择项目的时候尽可能选择大开发商的项目，毕竟大开发商实力雄厚，可是现在有些开发商规模大，负债更是大得吓人，所以现在我们要选择资金负债比小的开发商，看房之前呢,可以在网上先查一下房地产商的资金负债比，也就是我们常听到的“三条红线”，选择负债率低、绿色或橙色开发商；第二，看房下定金之前多去看看实体工地的施工情况，如果连续几次去看都发现工地施工极其缓慢，甚至没有施工，那就一定要小心了； 最后，尽可能选择交房时间早的项目，毕竟很少有现房，那越早交房的项目至少风险也越小。

如果实在是不幸，购买的项目真的烂尾了，根据实际情况按以下步骤解决，可以尽最大程度保障自己的利益：

工程基本完工时候烂尾的，可以前往工商部门，查问开发商是否已经按照法律法规进行行了企业注销;若是已经注销，可以凭借工商部门开出的开发商正当注销证明，和商品房出售合同原件、本人身份证等办证程序中需提供的材料，到当地房管部门申请办理房产证。房管部门通过核实以后，是可以给予办理的。

如果是在开发中期破产烂尾的，首先记住，千万不能同意退房。因为退房以后，不仅房子不再属于自己了，也很难拿到购房款，你只会收到欠条或者收据，也就是说我们和开发商从合同约定关系变成了债务关系，可他本来就是因为债务危机才烂尾破产的，怎么还会有钱还给我们呢？所以不能同意退房：第二，抱团取暖，联合其他受影响的购房者，成立核心代表委员会，将每家的情况、诉求进行统一收集，这样才能更方便沟通和解决； 第三，可以集体出资由核心代表委员会寻找一家专业负责的法律援助团队，配合他们阐述清楚事实、提供相关证据，让专业的人来做专业部分的事情，这才能快速起到效果；最后，要信任政府部门，积极配合协调、处理，可以集体性递交意愿请求，但也要遵守秩序，听取政府部门工作人员的意见和协商，永远相信我们的政府是以人民主利益为第一，全心全意为人民服务的。

点个关注，我是阿折，立志做一个专业、负责、务实、匠心的房产人。