交城县城的房子还能买么？交城房价还会涨么？交城房价再涨的话能涨几年？

我是粉象生活鑫哥 ，“粉象周期效应”的提出者，今天来谈谈交城的房价问题。

中国三四五六线城市数量太多——中国有300多个地级行政中心（地级市、地区、自治州、盟），

2000多个县级行政中心（县级市、县城、自治县、自治旗、林区等）。

那这些地级或县级的房子，还值得投资吗？

今天我们就拿交城作为一个样本深度刨析一下吧：
（一 查看人口数据、二分析人口组成、三 房价还能再涨几年？四交城农村人能不能买得起县城的房子？）
一 查看人口数据
现在分析一座城市有没有前景，值不值得下手，最主要看哪个数据？

人口！！！
交城县人口怎么查？

交城县政府网站，每年都会公布“XX年交城县国民经济和社会发展统计公报
”（2018年暂未公布），在上面可以把最近几年统计的常住人口数据整理到表格中：

乍一看，人口总量还是在不断增长的，交城的情况还不错？

别急着下结论，再查一下这些年交城的出生率和死亡率。还是根据上面的公报

基本上出生率都维持在11‰左右，即使前些年放开二胎，生育补偿效应在交城县并没有明显体现。

二 分析人口组成

2017年交城总人口23.87万，其中城镇人口12.7万。农村人口11.17万，城镇化率刚刚达到53%，还有很大的上升空间。
过去8年我们看到交城农村人口口持续下降，年均增长率为-1.53%，城镇人口持续增加，年均增长率为2.41%，总人口复合增长率为0.41%，小于自然增长率为5.4‰（即0.54%）。

显然交城并没有吸引多好外来人口定居，交城县城人口的增长，主要来源于交城农村地区，及农民在源源不断进城。

但要注意，交城城镇人口虽然年均增长2.41%，但对住宅需求不会增长那么多，因为大部分家庭有3口人，但只需要1套房子。

结论就是：交城想依靠吸引外来人口来支撑房价长期上涨，几乎不可能，唯一能指望的，就是当地农村人口基于改善生活的需求“跳槽”到城里。

未来交城楼市怎么走，一要看还有多少交城农民朋友有意愿农转非，进城住，二看这些有意愿的农民朋友，能否承受得住交城的房价。

三 房价还能再涨几年？

乍一看，交城还有11.17万农村人口，未来有潜力成为交城楼市新的接盘侠，但交城今天的城市化率已达到53%，而发达国家的经验是，城市化水平达到70%-80%之间，往往就到头了。只有日本是个例外，超过90%。

毕竟，愿意从农村转移到城市折腾，主要是青年人，中老年人，在农村住了大半辈子，除非儿女能干，在城里置了业，一定要把他接过去享清福，否则光靠自身能力，是很难实现“跳槽”的。

虽然很难准确统计，这11.17万交城农村人口中，未来还有多少有“跳槽”意愿，但如果按照过去这些年交城城市化推进速度推算，在2025年之前，交城城市化率就将达到61%，到2028年，将达到64%。而按照最新的预测，2025-2028年之间，中国总人口将步入衰退期。

到那时，交城的城市化进程基本就算完成了。

也就是说，通过向本地农村“吸血”来支撑交城房地产市场的游戏，最多不超过10年，就会玩不下去了

看到这里，你可能反而会觉得松了口气：10年还很长呢，现在入手，还是可以赚一票的吧？

四、交城农村人能不能买得起县城的房子？

就算有意愿，还得看有没有本钱。

2017年交城人均可支配收入是30543元，其中，城镇居民可支配收入是21114元，农村人口可支配收入是9429元。

交城房价呢？

全市均价差不多在4000元上下，有地段贵有地段便宜，我们就按照4000元计算吧。

假设交城的农民朋友要进城安家，就算不生二孩，三口之家，80平米的两房总还是要的吧。

总价32万的房子（还不算装修家电税费之类的），一家三口有2个可工作的成年人，一年平均能赚9429×2=18858元。

房价收入比就是320000÷18858=16.97年，也就是说，两个人不吃不喝在农村搬砖17年才能在交城市里买得起房子。你觉得这样的房价收入比合理吗？

退一步说，就算两人先去交城市里租房打工，城镇居民的平均收入虽然是农村居民的两倍，房价收入比打个对折，也还是高于国际上的正常水平。

但是按照同样的标准，北京深圳的房价收入比超过30倍，是不是意味着一线泡沫更大呢？

错。

越是没有外来人口的中小城市，房价的上涨和房子的消化，全靠本地居民内部解决，所以房价收入比这个指标就特别重要。

但越是外来人口众多的超大型城市，房产的金融投资属性就越强，和当地人的收入水平关系就越小。

当我们在聊一线和三四线的房子时，我们实际上是在聊两个不同的事物。

总结一下，对于二线以下的城市，是否还有长期投资价值，一看人口总量变化，二看城镇人口和农村人口的变化（城市化进程），三看房价收入比。

过去5-10年，总人口和城镇人口都在持续流出的，千万别碰，哪怕自住也别买，租房更划算。

过去5-10年，总人口持续流出，城镇人口持续流入的，自住可以买，投资就免了。

过去5-10年，总人口和城镇人口都在持续流入的，才可以考虑要不要投资。

当然，这两年北京和上海的人口流出完全是政策原因，不在讨论之列。

生活在四五线县城的人群，只通过自己的工作收入实现买房、买车登上人生巅峰，还是比较困难的。

房产周期已进入下行通道，未来是社交电商崛起的时代，根据发展我命名为“粉象周期”。

早期进入房产周期的人都已暴富，即使作为副业立即进入“粉象周期”，利用“粉象周期效应”才能快速为自己的人生巅峰添砖加瓦。

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