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交城县城的房子还能买么?交城房价还会涨么?交城房价再涨的话能涨几年?

我是粉象生活鑫哥 ,“粉象周期效应”的提出者,今天来谈谈交城的房价问题。

中国三四五六线城市数量太多——中国有300多个地级行政中心(地级市、地区、自治州、盟),

2000多个县级行政中心(县级市、县城、自治县、自治旗、林区等)。

那这些地级或县级的房子,还值得投资吗?

 

今天我们就拿交城作为一个样本深度刨析一下吧:
(一 查看人口数据、二分析人口组成、三 房价还能再涨几年?四交城农村人能不能买得起县城的房子?)
一 查看人口数据
现在分析一座城市有没有前景,值不值得下手,最主要看哪个数据?

人口!!!
交城县人口怎么查?

交城县政府网站,每年都会公布“XX年交城县国民经济和社会发展统计公报
”(2018年暂未公布),在上面可以把最近几年统计的常住人口数据整理到表格中:

乍一看,人口总量还是在不断增长的,交城的情况还不错?

别急着下结论,再查一下这些年交城的出生率和死亡率。还是根据上面的公报

基本上出生率都维持在11‰左右,即使前些年放开二胎,生育补偿效应在交城县并没有明显体现。

二 分析人口组成

2017年交城总人口23.87万,其中城镇人口12.7万。农村人口11.17万,城镇化率刚刚达到53%,还有很大的上升空间。
过去8年我们看到交城农村人口口持续下降,年均增长率为-1.53%,城镇人口持续增加,年均增长率为2.41%,总人口复合增长率为0.41%,小于自然增长率为5.4‰(即0.54%)。

显然交城并没有吸引多好外来人口定居,交城县城人口的增长,主要来源于交城农村地区,及农民在源源不断进城。

但要注意,交城城镇人口虽然年均增长2.41%,但对住宅需求不会增长那么多,因为大部分家庭有3口人,但只需要1套房子。

结论就是:交城想依靠吸引外来人口来支撑房价长期上涨,几乎不可能,唯一能指望的,就是当地农村人口基于改善生活的需求“跳槽”到城里。

未来交城楼市怎么走,一要看还有多少交城农民朋友有意愿农转非,进城住,二看这些有意愿的农民朋友,能否承受得住交城的房价。

三 房价还能再涨几年?

乍一看,交城还有11.17万农村人口,未来有潜力成为交城楼市新的接盘侠,但交城今天的城市化率已达到53%,而发达国家的经验是,城市化水平达到70%-80%之间,往往就到头了。只有日本是个例外,超过90%。

毕竟,愿意从农村转移到城市折腾,主要是青年人,中老年人,在农村住了大半辈子,除非儿女能干,在城里置了业,一定要把他接过去享清福,否则光靠自身能力,是很难实现“跳槽”的。

虽然很难准确统计,这11.17万交城农村人口中,未来还有多少有“跳槽”意愿,但如果按照过去这些年交城城市化推进速度推算,在2025年之前,交城城市化率就将达到61%,到2028年,将达到64%。而按照最新的预测,2025-2028年之间,中国总人口将步入衰退期。

到那时,交城的城市化进程基本就算完成了。

也就是说,通过向本地农村“吸血”来支撑交城房地产市场的游戏,最多不超过10年,就会玩不下去了

看到这里,你可能反而会觉得松了口气:10年还很长呢,现在入手,还是可以赚一票的吧?

四、交城农村人能不能买得起县城的房子?

就算有意愿,还得看有没有本钱。

2017年交城人均可支配收入是30543元,其中,城镇居民可支配收入是21114元,农村人口可支配收入是9429元。

交城房价呢?

全市均价差不多在4000元上下,有地段贵有地段便宜,我们就按照4000元计算吧。

假设交城的农民朋友要进城安家,就算不生二孩,三口之家,80平米的两房总还是要的吧。

总价32万的房子(还不算装修家电税费之类的),一家三口有2个可工作的成年人,一年平均能赚9429×2=18858元。

房价收入比就是320000÷18858=16.97年,也就是说,两个人不吃不喝在农村搬砖17年才能在交城市里买得起房子。你觉得这样的房价收入比合理吗?

退一步说,就算两人先去交城市里租房打工,城镇居民的平均收入虽然是农村居民的两倍,房价收入比打个对折,也还是高于国际上的正常水平。

但是按照同样的标准,北京深圳的房价收入比超过30倍,是不是意味着一线泡沫更大呢?

错。

越是没有外来人口的中小城市,房价的上涨和房子的消化,全靠本地居民内部解决,所以房价收入比这个指标就特别重要。

但越是外来人口众多的超大型城市,房产的金融投资属性就越强,和当地人的收入水平关系就越小。

当我们在聊一线和三四线的房子时,我们实际上是在聊两个不同的事物。

总结一下,对于二线以下的城市,是否还有长期投资价值,一看人口总量变化,二看城镇人口和农村人口的变化(城市化进程),三看房价收入比。

过去5-10年,总人口和城镇人口都在持续流出的,千万别碰,哪怕自住也别买,租房更划算。

过去5-10年,总人口持续流出,城镇人口持续流入的,自住可以买,投资就免了。

过去5-10年,总人口和城镇人口都在持续流入的,才可以考虑要不要投资。

当然,这两年北京和上海的人口流出完全是政策原因,不在讨论之列。

生活在四五线县城的人群,只通过自己的工作收入实现买房、买车登上人生巅峰,还是比较困难的。

房产周期已进入下行通道,未来是社交电商崛起的时代,根据发展我命名为“粉象周期”。

早期进入房产周期的人都已暴富,即使作为副业立即进入“粉象周期”,利用“粉象周期效应”才能快速为自己的人生巅峰添砖加瓦。

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